年下半年，购房者是选择果断买房还是继续观望呢？二手房房东是决定甩卖套现还是坚持持房观望呢？开发商是选择大幅度降价还是再坚持一段时间呢？

碧桂园暴雷事件给房地产行业带来了重要的警示。

01房地产行业面临的双重困境

年下半年，房地产行业陷入了一个两难的困境，因为人们在希望和失望之间徘徊，几乎所有的决策者都无法下定决心，不知道应该选择哪个方向，以免踏入空中楼阁。

希望在于经济环境逐渐好转，以及房地产行业政策的变化；此外，我们仍然相信中国经济，相信我们的国家，相信我们的未来。过去40多年里，中国经济经历了无数次挑战，但每次都能够平安度过，甚至在度过困境后取得更大的增长。

然而，在这个至关重要的时刻，曾经被视为低风险标杆的碧桂园竟然面临倒闭的危险？这是否意味着危险信号来了？碧桂园的问题是整个行业的问题还是个别现象，就像我们曾经对恒大的定义一样？

02令人失望的碧桂园

碧桂园面临的主要问题有两个，首先是2.25亿美元的美元债务利息未能按期支付，其次是上半年预计亏损高达至亿元人民币。

碧桂园爆雷的消息让很多人感到意外，难道它真的要在黎明前倒下吗？专家分析认为，碧桂园的问题既有行业性问题，也有自身的问题，二者叠加才导致了如此严重的情况。

行业性问题主要体现在房子销售困难，房地产开发商面临行业性的流动性危机。如果开发商选择收缩规模以自保，或者转型为存量经营，可能还能够熬过难关，但如果仍然追求政策利好并继续扩张，很可能就会陷入困境。

事实上，碧桂园自身存在两个更为重要的问题。

03碧桂园的两大问题

数据显示，上半年碧桂园只花了69.3亿元购置土地，相对于其规模来说已经很少了。然而，碧桂园的问题在于过去几年囤积了太多土地，根据年报显示，碧桂园的土地储备仍高达2亿平方米。

对于这2亿平方米的土地，首先要面临一个问题，是盖房还是不盖房？即使选择暂时不盖房，根据中国的土地政策，也不能让土地空置，至少也要进行一些建设开发，这都是成本。

碧桂园的第二个问题是其过去的经营理念，其房产和土地主要集中在三线以下城市甚至小镇，按照目前市场形势，如果房子不在城市核心区域，谁还敢买呢？

在碧桂园于年业绩发布会上明确表示，年将重启拿地，并逐步提升在一、二线城市的土地储备比例，但显然已经为时过晚！

万中产家庭陷入两难困境

我们所面临的最严重的问题并不是开发商如碧桂园，而是当前的房地产市场，这导致了大量的中产家庭陷入了两难的困境。

数据显示，中国大约有万中产家庭，他们是38万亿房贷市场的主力。其中许多家庭将大部分财富都投资在房地产上，并拥有两三套甚至更多的房产。

自年下半年以来一系列利好政策出台后，给了中产家庭希望。然而像坐过山车一样，有时房价上涨，有时又下跌，但大多数人并未能成功出手，因为房地产市场的交易量并没有明显增加。

其中一些中产家庭之所以选择观望，是因为他们持有核心城市核心地段的房产，他们坚信核心城市必定有未来。在市场不佳的时候，观望也是一个不错的策略。

但现在情况变得太复杂了，我们怎样才能帮助他们脱离困境呢？

05决定房地产市场的两个关键因素

房地产市场的恢复不仅仅是开发商的问题，更关乎万中产家庭的利益。

那么，应该如何拯救房地产市场？如何解救万中产家庭呢？目前大量政策的实施效果只能勉强维持房地产市场不崩溃，无法真正让其恢复活力。

真正决定房地产市场的是另外两个关键因素。

首先是经济好转，只有经济好了，房地产市场才能变好。

中国人并不是没有钱，而是资金流动性不够，因此不敢大举消费。当经济好转，流动性充裕时，人们才敢消费，才敢进行如买房这样的大宗交易，房子才能成为流动的资产，而不是僵化的资产。

其次是中美博弈，看谁会先倒下。目前中美两国都坚持着，争夺着量化宽松的先机。

很多人并不理解这个逻辑。我们曾经说过，美国不能放松加息，因为一旦加息，资本就会迅速流出。美元资本必须选择合适的时机，在全球寻找底部，才能发挥作用，才能救美国于危机之中。而现在离这个时机还远，如果资本流出了，一切都将付之东流。

对于我们而言，当前中美利差高达3%，因此我们面临严重的资本外流和外资抄底的风险，因此更不能放松。

因此，关于房地产市场的走势，我们还需要继续观察，坚持下去才能见分晓。

注：图片来源于网络，若有侵权请联系删除。